Sois tres hermanos, hay un piso y una cuenta, y lleváis ocho meses sin firmar nada. Uno quiere vender, otro no quiere ni oír hablar de vender la casa de sus padres, y el tercero hace años que no habla con ninguno de los dos. Cada uno ha pedido cita con un abogado distinto.

Antes de seguir por ahí, hay una cosa del Código Civil que conviene saber, porque cambia la conversación entera.

Basta uno para que el piso acabe en subasta

El artículo 1062 del Código Civil lo dice con estas palabras: cuando una cosa es indivisible, «bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga». Un piso es el ejemplo de libro de cosa indivisible.

Léelo otra vez: uno. No una mayoría, no dos de tres. Y al revés también funciona, porque el artículo 1051 dice que ningún heredero puede ser obligado a permanecer en la indivisión. Eso significa que en una herencia encallada nadie tiene la sartén por el mango: el que se atrinchera en el «yo no vendo» no está protegido por nada.

Y lo que sale de una subasta suele ser peor de lo que todos esperan. La ley que regula las subastas judiciales está escrita pensando en un deudor al que se le embarga: tiene topes de precio para proteger su vivienda habitual, y esos topes no encajan cuando lo que hay es una herencia sin deudor ninguno. En la práctica, el precio depende del criterio del juzgado. En un curso de formación para abogados del Consejo Valenciano de Colegios de la Abogacía, un letrado de la Administración de Justicia y un magistrado lo resumían en una diapositiva que decía, literalmente, «evitar ventas por precio irrisorio».

Los tres nudos de siempre

Uno quiere vender y los demás no

Legalmente está resuelto, y ya has visto cómo: gana quien quiere vender, porque puede forzar la subasta. Lo que no está resuelto es lo otro, que es lo que de verdad bloquea: para uno ese piso es dinero que necesita ahora y para otro es la casa donde se crio su madre. Ningún abogado puede arreglar esa diferencia; lo único que puede hacer es ejecutar la de uno contra la del otro.

Uno ha cuidado a los padres y los demás aparecieron al final

Este es el que más rencor acumula y el que peor responde la ley: salvo que el testamento lo recogiera, haber cuidado no da más parte de la herencia. Lo que sí se puede hacer, y se hace, es compensarlo en el reparto, y para eso hace falta exactamente una cosa: que los demás lo reconozcan. Eso no se consigue con una demanda.

Uno cree que otro manipuló el testamento

Aquí sí toca abogado, sin rodeos, porque impugnar un testamento es un pleito y tiene plazos. Pero conviene saber que la sospecha y la prueba son cosas distintas, y que muchas de estas sospechas nacen de algo más simple: uno estaba todos los días en esa casa y los demás no sabían lo que pasaba dentro. Si lo que hay debajo es eso, el juzgado no os lo va a contar.

El reloj que nadie mira

Mientras discutís, el Impuesto de Sucesiones va corriendo: hay seis meses desde el fallecimiento para presentarlo, y se puede pedir una prórroga de otros seis, pero solo si se solicita dentro de los cinco primeros meses. Si se pasa el plazo sin requerimiento de Hacienda, el recargo empieza en un 1 % y sube otro 1 % por cada mes de retraso; a partir del año, es el 15 % más intereses.

En Madrid hay una diferencia que mucha gente descubre tarde. Si heredáis de vuestros padres, la Comunidad bonifica el 99 % de la cuota. Si lo que se hereda es de un hermano, la bonificación baja al 50 %, y eso solo desde julio de 2025, que antes era del 25 %.

Y hay algo contraintuitivo: si hay pleito de verdad, el plazo del impuesto se interrumpe y vuelve a contar desde que la resolución es firme, según el reglamento del impuesto. Ojo, pleito: el propio reglamento aclara que no cuentan los trámites sin contienda, como abrir el testamento o declarar herederos si nadie se opone. Pleitear para ganar tiempo con Hacienda funciona, y es una de las razones por las que algunas herencias se eternizan. El precio de ese tiempo lo pagáis en abogados y en no hablaros.

Qué pasa de verdad si acabáis en el juzgado

El procedimiento se llama división judicial de la herencia y está en los artículos 782 a 789 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Resumido:

• Hace falta abogado y procurador. Cada uno los suyos, y los paga cada uno.
• Si no os ponéis de acuerdo en quién reparte, el juzgado designa por sorteo un abogado contador-partidor y los peritos que hagan falta. Se les provisiona dinero igual que a un peritaje.
• Ese contador tiene dos meses para presentar el reparto, y luego diez días para que cada uno se oponga. Si hay oposición, vista y sentencia.
• Y un detalle que no suele contarse: esa sentencia no tiene efecto de cosa juzgada. La propia ley dice que los interesados pueden hacer valer después sus derechos «en el juicio ordinario que corresponda». Es decir, podéis salir del pleito y entrar en otro.

Hay un artículo más, el 789, que es la puerta que casi nadie usa: «En cualquier estado del juicio podrán los interesados separarse de su seguimiento y adoptar los acuerdos que estimen convenientes». Se puede parar en cualquier momento, incluso con el pleito empezado, si los hermanos se ponen de acuerdo.

Y desde abril de 2025 hay algo nuevo que empuja en la misma dirección: para poder demandar en asuntos civiles hay que haber intentado antes un acuerdo por algún medio reconocido. Las herencias no están en la lista de excepciones de la ley que lo establece. O sea que ese intento, que antes era opcional, ahora es el primer paso del camino.

Con acuerdo podéis repartirlo como queráis

Esta es la otra cara, y está igual de escrita en la ley. El artículo 1058 del Código Civil: si los herederos son mayores de edad y nadie les ha repartido nada, «podrán distribuir la herencia de la manera que tengan por conveniente».

De la manera que tengan por conveniente. Ahí caben cosas que un juzgado no va a hacer nunca: que quien cuidó se quede el piso y compense a plazos, que se venda pero con una fecha que le dé tiempo a uno a mudarse, que un objeto sin valor vaya a quien lo quiere y no al que le toca por cuota.

Lo que firméis entre vosotros vale entre vosotros, pero para poner el piso a nombre de alguien en el Registro de la Propiedad hace falta escritura pública o una sentencia firme. Por eso el acuerdo no sustituye al notario: lo que hace es que el notario tenga algo que escribir.

Dónde entramos nosotras

No repartimos la herencia ni decimos a quién le toca qué, y no somos abogadas: lo legal, el reparto y la escritura son de abogado y de notario. Lo que hacemos es sentaros a hablar con alguien delante que no toma partido por ninguno, para que salga un punto en común que luego se pueda poner por escrito. Eso es justo lo que vuestro abogado no puede hacer: si llegáis sin acuerdo, lo único que le queda es pelear.

Son sesiones de una hora u hora y media en nuestro espacio de Carabanchel, o por videollamada al mismo precio, con dos hermanos o con los cinco. La de tres o más personas son 75 €, y 70 € con el bono de cuatro. Están en tarifas, y lo que hacemos en cada sesión, en mediación familiar y entre amigos.

No prometemos que firméis. Hay hermanos que salen de aquí con un reparto y otros que salen sabiendo que lo suyo va al juzgado, pero habiéndolo dicho a la cara en vez de por carta de abogado. Las dos cosas son mejores que ocho meses sin hablarse.

Un aviso para acabar: esto no es asesoramiento jurídico. Los artículos que se citan están enlazados al BOE para que los leas tú, y cada herencia tiene sus detalles. Para lo legal, abogado; para la escritura, notario; y para la conversación que hay que tener antes, aquí estamos.